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华远地产2021年年度董事会经营评述
发布日期:2022-08-09 08:30   来源:未知   阅读:

  2021年,华远地产坚持把提高企业效益、增强企业竞争实力、实现国有资产保值增值作为工作的出发点和落脚点,公司上下凝心聚力,紧紧围绕“抓回款、降负债、增利润”的经营方针,发挥公司“责任地产、品质建筑”的品牌影响力,着力打造营销铁军,积极推动内部创新,不断提升产品品质和服务水平,努力增强企业内生增长能力,并通过发行公司债券、中期票据等多种融资产品积极优化债务结构,多方面努力降低各种不利因素对公司运营造成的影响,稳中求进,确保公司持续健康发展。

  2021年内,公司已开工项目克服诸多困难,均按原定计划完成竣工备案并交付使用,全年整体竣工面积按计划实现,并较去年增长41%;同时,公司结合去化速度实行以销定产,使开发面积保持在合理规模,以保证公司能够长期稳定健康地发展。在保障各个开发项目顺利推进的同时,通过抓回款、控支出、促融资等多种措施并举,为公司“三道红线”降档起到有力保障,为公司后续发展奠定基础。

  在面对疫情、市场环境及融资环境等多方因素影响下,公司继续保持谨慎投资原则,以稳中求进的态度择机补充土储,以保证提高投资质量。在保证开发规模的同时积极拓展土地获取路径,探索新的业务模式;充分发挥国企优势,深度挖掘自身价值,积极盘活国有资产,不断开拓各类合作方资源,通过城市更新等创新渠道,寻求高质量的战略合作关系,不断丰富公司土地拓展渠道,为公司未来规模发展带来强有力的支撑。

  公司所属的房地产行业为资金密集型行业,具有高度综合、关联性强的属性,是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。报告期内,行业情况概述如下:

  2021年是房地产行业较为艰难的一年,房地产调控政策经历了由“全面收紧”到“有所放松”的过程,房地产融资受到了愈加严格的监管限制。自2019年以来,我国逐步建立起系统性的房地产行业融资监管体系,进一步收紧房地产融资。2019年7月,中央政治局会议明确提出“房住不炒”,并要求落实房地产长效管理机制。2020年8月央行联合住建部召开了重点房企座谈会,对房地产企业实施“三道红线”管控机制,直接约束房企融资行为。同时加大了商业银行在居民住房抵押贷款方面的控制力度,从销售端和融资端双管齐下限制房地产企业资金流入。

  2021年9月后,由于融资的收紧和销售业绩的下滑,部分房地产企业的风险逐渐暴露,再加上地方政府预售资金监管从严,导致房地产企业的经营现金流减弱,进一步加剧了房地产企业流动性的紧张,行业内信用风险事件频出。10月份前后,为维持行业的稳定和健康发展,房地产金融监管政策开始在边际有所放松,释放出楼市维稳信号。12月,中央经济工作会议再次强调继续维持“房住不炒”不变,同时指出“加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产产业良性循环和健康发展”。由此可见,中央将在很长的一段时间内继续坚持“房住不炒”的基本原则,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,落实长效机制确保房地产市场平稳健康发展。

  从各地的调控政策来看,“因城施策”的调节模式贯穿全年。2021年,全国各省市发布房地产调控政策细则超过450次。对于部分房价韧性较强的热点城市,若市场出现明显升温,调控政策迅速跟进,从限购、限售、限价、限贷等多方面加码,在规避投资型住房需求的同时支持购房者合理的住房需求;而在下半年市场趋冷时,低能级城市开始发布“限跌令”,并通过限时限群体发放购房补贴、降低首套房最低首付款比例等手段支持刚需合理置业。

  受房企融资紧缩政策影响,全年房企开发投资到位资金增速放缓,来自国内贷款和境外融资的资金规模明显下滑。国家统计局数据显示,2021年,房地产开发企业到位资金201,132亿元,比上年增长4.2%,增速较去年下降3.9个百分点。其中,国内贷款23,296亿元,比上年下降12.7%;利用外资107亿元,下降44.1%;自筹资金65,428亿元,增长3.2%;定金及预收款73,946亿元,增长11.1%;个人按揭贷款32,388亿元,增长8.0%。

  国家统计局数据显示,2021年1-12月,全国房地产开发投资完成额147,602亿元,同比增长4.4%,增幅较2020年全年收窄2.6个百分点,为2016年以来最低;同期住宅开发投资完成额111,173亿元,同比增长6.4%,增幅较2020年全年收窄1.2个百分点,占房地产开发投资完成总额的75.3%。开发投资持续回落主要是由于土地投资放缓和新开工建安投资走弱所致。

  2021年房地产企业整体拿地力度明显放缓,土地出让形式的变革,是2021年土地市场最大的一个变化。22城“两集中”供地模式落地推出,成为全国土地市场的风向标。“两集中”一是集中发布出让公告,且2021年全年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。第一批集中供地热度较高,出现量价齐升的态势。但随着国家采取针对性的紧缩措施,二、三次集中供地显著降温,使2021年的全国土地市场呈现“先扬后抑”的走势,全年成交量和溢价率水平均较上年同期有所下滑。国家统计局数据显示,2021年房地产开发企业土地购置面积21,590万平方米,比上年下降15.5%,土地成交价款17,756亿元,增长2.8%;中指院数据显示,2021年300城住宅用地平均溢价率为10.8%,较上年下降4.2个百分点。

  国家统计局数据显示,全年房地产开发企业房屋施工面积975,387万平方米,同比增长5.2%,增速较上年提高1.5个百分点;房屋新开工面积198,895万平方米,同比下降11.4%,降幅较去年扩大10.2个百分点;房屋竣工面积101,412万平方米,增速由负转正,达到11.2%。2021年全年新开工面积是2018年以来新开工面积最低的一年,创造了2016年以来的最大跌幅。自2021年下半年开始,预售资金监管逐渐趋严,加之受融资政策收紧影响,房地产企业的现金流不足,在销售前景不明确的情况下,如坚持开工,有可能加重资金链压力,影响企业的流动性。

  2021年全年销售总规模小幅上涨,销售价格保持平稳,一线城市涨幅最大。国家统计局数据显示,2021年1-12月,商品房销售面积179,433万平方米,同比增长1.9%,增幅较2020年全年收窄0.7个百分点。其中,商品住宅销售面积为156,532万平方米,同比增长1.1%;办公楼销售面积同比增长1.2%;商业营业用房销售面积同比下降2.6%。商品房销售金额181,930亿元,同比增长4.8%,增幅较2020年全年缩小3.9个百分点。其中,商品住宅销售金额162,730亿元,同比增长5.3%,增幅环比收窄4.0个百分点;办公楼销售金额同比下降6.9%;商业营业用房销售金额同比下降2.0%。商品住宅全年累计销售均价为10,139元/平方米,同比增长2.8%,房价涨幅回落至年内低位。截止2021年12月,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和5.3%,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.8%和1.5%,三线城市新建商品住宅同比上涨0.9%,二手住宅销售价格同比持平。库存方面,截至2021年底,商品房待售面积51,023万平方米,较2020年底增加1,173万平方米,其中,住宅待售面积增加337万平方米;办公楼待售面积保持不变,商业营业用房待售面积减少167万平方米。

  综合来看,2021年上半年的商品房销售延续了2020年下半年的繁荣景象,销售额和销售面积均保持两位数的增长速度,销售均价维持在1万元/平方米以上。6月后,新房销售市场出现断崖式下跌,由于房地产企业现金流承压并不断出现信用风险事件,部分购房者担心降价去化和烂尾风险而进入观望期,叠加按揭额度的压缩和放款周期的拉长,自8月开始,销售额和销售面积增速进入两位数负增长,并维持至年底。

  公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁,属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、公寓、别墅、办公楼、商业、综合体等多种业态。开发完成后的房地产产品以销售为主,自持少量投资性物业,主要为商业业态。报告期内,公司的主营业务未发生重大变化。

  2021年对整个房地产行业、对华远地产来说,都是极具挑战性的一年。在坚持“房住不炒”的主基下,调控政策密集出台,针对房地产行业的金融监管持续强化,“三道红线”的门槛、“两集中”的供给模式,均给行业发展带来了空前的压力和风险。面对严峻的行业发展形势,2021年公司提出了“抓回款、降负债、增利润”的九字经营方针,在该方针的指导下,公司上下通过一年的努力在回款、支出、压降红线等方面均取得了较好的成效。在业内频繁爆出境内外债务违约事件时,公司亦迎来集中还债高峰期,公司高度重视,积极筹措资金,保障了各类有息负债本息按时全额偿还兑付,切实维护了公司的征信和荣誉。

  华远地产作为国内房地产行业的先驱企业,潜心经营近四十年,成功跨越多个行业周期,始终秉承“责任地产,品质建筑”的企业使命,凝聚了领先的品牌影响力。公司时刻关注行业宏观政策的调整方向,并且凭借着多年经验,灵活调整经营策略,不断强化公司核心竞争力,应对多变的市场环境,促进公司长期稳健的发展。

  华远地产始终不忘初心、牢记使命,始终全面坚持党对企业发展的领导和政治核心作用,秉承国企红色基因,牢固树立红墙意识,以党建引领发展,把党建工作融入公司治理的各个环节,将党建工作与企业经营深度融合。公司从制度建设和管理运作层面不断明确和强化党组织在公司治理结构中的领导地位。为切实加强党的领导,公司制定了“三重一大”事项决策、党总支议事规则等制度,进一步规范了公司决策行为、严格决策程序、提高决策水平、防范决策风险,实现决策民主化、科学化、规范化,实现了加强党的领导和完善公司治理的有机统一,把党的政治优势、组织优势和群众工作优势转化为企业的竞争力和发展优势,有力保障公司健康持续发展。

  报告期内,公司进一步完善了《公司章程》中党建的相关内容,有效推进党建工作,确保党组织能充分发挥把方向、管大局、保落实的战斗堡垒作用,建立健全配套机制,扎实做好党建与经营深度融合,有效促进以高质量党建引领企业的高质量发展。

  公司控股股东华远集团从20世纪80年代初进入房地产行业,创建“华远”品牌,距今已有40年的历史,是国内最早从事房地产开发的企业之一,旗下全资、控股及参股二级企业20余家(含上市公司3家),业务涵盖房地产、金融服务、商业服务、科技实业、产业扶贫等多个领域,资产总额逾700亿元。强大的国有资本作为坚强后盾为公司发展提供了有力的支持,同时公司始终秉承华远集团“来源于社会,服务于社会”的企业宗旨,将国有资产的保值增值、将股东权益最大化视为己任,将企业责任和产品品质视为长久稳健发展的根基,致力成为令社会尊重的全国性的房地产综合服务运营商,多年来公司陆续在全国多个城市开发了多个具有标杆意义的精品项目,在全国范围内具有广泛的品牌影响力和客户美誉度,是在行业内外享有盛誉的老牌优质房企。

  报告期内,公司从客户视角出发,聚焦核心受众价值需求及习惯偏好,实现品牌形象年轻化、品牌传播互动化、品牌感知人性化的探索,提升品牌差异化竞争力和吸引力。在克而瑞研究中心发布的“2021年中国房地产企业品牌传播力TOP100”中排名第53位,较2020年度排名第61位提升8位,并突破性进入焦点研究院发布的《地区房地产企业传播力TOP20》、中指研究院发布的《2021中国房地产品牌价值研究报告》、第十一届价值地产年会发布的《中国房地产上市公司品牌价值TOP100》,荣膺第四届金楼奖发布的《最佳地产创意传播企业奖》。

  公司发展战略清晰、目标明确,始终以房地产开发及经营管理为主业,坚持客户导向,狠抓产品品质、工程质量和客户满意度。在确保开发规模、盈利能力、品牌实力等方面稳定发展的同时,看准市场,积极寻求机会,开疆拓土。在聚焦住宅开发主业的同时,注重产品的多元化,旗下产品涉及住宅、公寓、别墅、办公楼、商业、综合体等多种业态,彰显出公司的综合开发实力。

  公司现有开发项目布局北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等城市,始终贯彻以北京为核心,辐射京津冀、西部、南部区域的城市战略布局。未来公司将继续发挥自身灵活优势,在控制风险、巩固发展现有城市的基础上,选择宏观经济基本面好、人口增长潜力大、高净值收入人群较为集中和房地产市场发展可持续性较强的城市择机进入,为公司的长期稳定健康发展奠定坚实基础。

  华远地产的管理团队继承了华远集团房地产运作的优良传统,历经中国房地产市场数十年跌宕起伏的考验,具有丰富的项目运作经验,能够灵活调动资源、转换经营策略,主动适应房地产周期波动,在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。

  报告期内,公司对区域公司进行了结构性优化,通过职能强控和同级合并等措施,优化了公司权责划分,做实区域公司、加强区域管控,以达到区域专业深耕、城市精兵简政的效果,为可持续发展打好基础,促进公司达成提质、增效的目标。2021年,公司紧紧围绕“抓回款、降负债、增利润”并进的经营方针,实现了公司在报告期内经营工作的高效、稳健推进,并且实现了销售回款的稳步增长。

  在严峻的融资环境下,公司始终积极适应监管政策的调整并对金融机构资金面变化做出迅速反应,大力拓展融资产品,努力拓展创新融资模式,改善资本负债结构,以合理的融资成本及多元化的融资渠道获得充足资金,有力地支撑公司的长远发展和稳定经营,为保证持续稳固的融资能力,公司与多家金融机构建立了战略合作伙伴关系,为公司规模化发展提供了资金保障。

  报告期内,公司提出“压降三道红线”的目标,通过狠抓回款,严控支出,主动调整筹资结构等具体举措,将“三道红线”成功降档,为公司未来的融资能力提供了有力保障。公司全年成功发行四期公司债,融资61亿元,发行利率屡创历史新低。

  华远Hi平台以业主及其家人的需求为出发点,通过向业主提供丰富多样的社区服务,提升业主社区生活体验,用一种新型邻里关系模式,促进邻里和谐,在“社群运营、空间共享、生活服务、社区运营”四个维度,与业主共同携手营造社区文化和邻里情怀,共创邻里共融、邻里共享、邻里共生、邻里共建的社区新邻里关系,华远Hi平台充分展现党中央提出构建和谐社会的“诚信友爱、充满活力、安定有序”核心特征,实现社区和谐发展。目前“华远Hi平台”已在华远全国各个项目落地,运营的精品社团达50余个。

  报告期内,公司通过Hi平台成功举办了“华远友邻节”、“华远Hi春晚”、“春风度野草音乐节”等多个活动,在业主乃至业内受到好评。未来公司会持续对服务品牌“华远Hi平台”进行升级,通过稳健发展打造成为公司独特并有差异化的市场竞争力,用服务为社区赋能,体现“以开发商为主导打造高暖社区服务平台”特色,形成公司“产品+服务”的双轮驱动力,并竭力打造成为社会认知中国新邻里关系的样板。

  学习型组织,一直是公司人才培养与管理的特色,是致胜未来的有力举措。报告期内,公司人力系统通过持续升级人才发展体系、用机制牵引人才内生成长、完善人才梯队建设、高度关注人力效能提升、进一步打造学习型组织,收获了行业的认可。公司通过完善“海、陆、空”培训体系,不断提升各层级人员的能力:以“经营性现金流管理、精工体系、客户满意度提升”为重心开展项目总培养工作;以学习各专业条线知识为基础,捕捉当下最新行业案例和实践理论,赋能专业岗位人员,以知促行,提升各部门的专业价值发挥。通过定期分享交流、workshop工作坊等形式,不断完善专业技能,打造学习型文化,不断增加组织活力。

  报告期内,公司操盘和并表项目实现开复工面积524万平方米,同比下降9.6%;其中新开工44万平方米,同比下降80%;竣工141万平方米,同比增长41%。

  报告期内,公司操盘和并表项目完成销售签约额101.85亿元,同比下降46.78%;完成销售签约面积101.24万平方米,同比下降46.15%;完成销售回款161.07亿元,同比增长9.06%。

  报告期内,公司开发项目具体进展情况请见本节“房地产行业经营性信息分析”中“2.报告期内房地产开发投资情况”及“3.报告期内房地产销售和结转情况”。六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

  自2021年9月份开始,国家多次释放房地产市场维稳政策信号。12月召开的中央经济工作会议重申了“房住不炒”定位,强调要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在随后的官方解读中,明确了“房地产是支柱产业,住房更是居民的消费”。同时,年末部分城市出台购房补贴等政策,维稳楼市,2022年房地产政策环境改善预期进一步明确。

  2022年,在国家各项宏观经济政策的推动下,我国经济复苏态势仍将延续,居民就业和收入水平会保持平稳,新型城镇化稳步推进,均为房地产行业发展提供较为稳定的外部环境。同时,2022年中央仍将坚持“房住不炒”调控总基调不变,持续推进房地产金融环境改善,加大合理住房需求的支持力度,较好落实“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”目标。在这样的背景下,预期2022房地产市场将逐步企稳筑底,并出现一定程度的回暖,总体实现平稳运行。

  2022年是公司迈向高质量发展的开端之年,为了积极应对各项风险和挑战,公司将以“抓回款、降成本、提品质”为发展方针,推动各项工作有序落地。公司将紧随国家发展大势,坚持区域深耕;当好国企发展排头兵,保障国有资产的保值增值;加速拓展“地产+”业务,促进公司转型升级。

  未来,在着力深化改革创新,全面推进公司高质量发展的同时,公司将继续积极响应国家政策,针对不同区域房地产市场发展的差异化特征,因地制宜、因城施策,充分发挥国有企业的竞争优势,防范市场风险,为城市发展建设、为消费者居住提供更美好、更适宜的居住产品。

  华远地产坚持以“房地产开发及经营管理”为主业,紧跟国家战略,始终坚持以习新时代中国特色社会主义思想武装头脑、指导实践、推动工作;强化党建引领,充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用,有力保障和促进公司经营发展;关注宏观政策,紧跟市场节奏,灵活调整战略部署,确保各项经营目标的实现;坚持以客户为导向,促进产品品质和综合服务的大幅度提升。未来公司将继续在改革创新的发展道路上继承和发扬国有企业本色,加强企业内部管理,提高业务创新能力和行业竞争力,保障公司长远发展。

  华远品牌经过近四十年的沉淀,已经在市场上形成了较大的影响力和美誉度,近年来,品牌宣传与推广以“不断提升公司品牌影响力,与公司发展与规模的提升相匹配”为目标,充分调动城市公司推广策划条线的合力,取得了丰硕的宣传成果。通过宣传引导与内部建设,“坚韧、团结、探索、奋斗”的华远文化进一步生根落地,管理与文化导向进一步清晰有力,团队凝聚力向心力进一步加强。未来,公司将持续关注品牌传播到价值兑现的升华,深入挖掘产品内、外价值,向社会提供优质产品,继续丰富企业品牌文化传播方式与建设路径;同时,还将深化落实习总书记关于“两个一以贯之”的重要指示精神,以《关于推进党建工作与生产经营深度融合实施意见》为引领,进一步明确党组织在各环节的权责和工作方式,找好党建与经营融合的切入点,推动制度优势更好转化为治理效能,积极发挥国有企业模范带头作用,践行社会责任,提升社会公信力,为企业发展与行业进步贡献力量。

  公司现已在全国范围内布局京津冀区域、西部区域、南部区域,入驻城市包括北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等。未来公司将继续发挥现有核心城市已经积淀的资源、品牌、人力等方面优势,在持续深耕现有区域基础上择机进入如华东区域等经济基本面较好的区域,进一步夯实地产开发主业,巩固经营基本盘,踏准投资周期,做好城市纵深布局,并在竞争格局激烈的市场环境中保持站位。

  公司将在紧紧围绕产业发展方向的同时,积极开拓创新,培育更多“房地产+”业务,做好产业布局,包括城市更新、综合代建、健康养老、西城区老旧楼宇改造等等,同时还将在华远集团的大力支持下,继续强化“地产+科技”的发展战略,抓住新机会,寻求第二增长曲线,填补地产业务的核心竞争力,多途径、多方式、多元化组织投资业务,不断提升投资质量,从而有效控制投资风险,提升企业综合实力,保证公司长期、稳定、健康、全面的发展。

  公司构建了与业务发展相适应的“总部—区域—城市”三级管控架构,总部统筹经营发展和公司治理有关工作;区域公司作为一线经营主体承接核心经营目标考核并协调区域内已进入城市的项目经营,发掘未进入城市的拓展机会;城市公司为最前线作战单元,负责持续进行业务深耕,实现经营目标,从而形成了上有统筹指导、中有协调拓展、下有持续深耕的科学组织体系。

  公司将在管控、授权等方面进一步调整完善,结合公司整体的业务发展需要,立足“精总部、实区域、快项目”的原则进行组织架构优化。总部层面进一步整合职能,打破专业壁垒,实现中心化管控,促进管理颗粒度和精准度提升;进一步加大优势区域的深耕程度,做实区域,进一步优化区域公司责权体系,使之成为总部管理的触手和眼线,同时,结合管理半径等因素对区域各专业职能进行共享,进一步减少职能重叠,实现人才精干,管理提效。

  在“房住不炒”的主基调下,在严苛的融资环境下,房地产企业未来的发展将更多地依赖经营杠杆,公司在加速销售回款的同时,实行开源节流“两手抓”的举措,从降成本、控支出两方面加强成本管控,积极推动成本系统管控提升和成本创效,建立具有核心竞争力的成本管控体系,实现成本管理质的转变,为公司提升利润空间提供有力保障。同时,公司充分对标行业先进招采模式和经验,依托战略合作体系及联盟集采、采筑平台,不断完善战略合作伙伴库,丰富供方资源、提高采购效率、降低采购成本,通过资源整合,形成区域优势、局部优势和比较优势,匹配公司经营体量,推动公司朝着持续、稳健的方向发展。

  面对不断变化的市场环境,公司将不断推进金融创新和现金流管理,以销售回款及融资放款为核心抓手,全面铺排、深度挖掘资源优势,扩大资本市场战略合作范围,助力公司主业版图和业绩利润的稳步增长。公司将借助国有企业背景,维系同各家金融机构的良好合作关系,保障传统融资渠道的畅通,同时积极探索新型融资模式,调整融资结构,降低融资成本,丰富融资手段,有效优化债务结构,同时加大销售回款力度,为公司稳健的发展提供有效的资金支持。公司充分理解国家关于有效防范金融风险的政策导向,以及房地产企业融资“三道红线”的指导原则,将努力进一步优化融资及负债规模,合理控制财务结构,开源节流,稳中求进,为长久持续发展创造条件。

  公司持续贯彻“产品与服务共进”发展策略,坚持以客户需求为导向,不断追求精细化、高品质发展导向;践行国企责任担当,使得高品质产品、高质量服务成为华远地产的核心标签和竞争力;适应行业发展的趋势和现实要求,加强能力建设,将成本管控能力、营销执行能力作为今后一段时期组织效率提升的重点工作。

  在产品研发方面,通过投资、运营、设计及营销关联穿透,不断完善产品标准化体系,同时结合新技术、新消费的发展需要,加强节能环保、智能家居、科技人居、智慧社区研发建设,为客户提供满足美好生活需要的新时代产品。服务方面,立足“华远Hi平台”进一步整合资源,探索“物业服务+生活服务”的新模式,将服务根植到地产开发的各个环节当中。

  公司一直致力于打造团队的凝聚力与活力,激发基层员工工作积极性,充分发挥一线员工的思考力和创造力,使之转化生产力。公司持续传承优良的企业文化传统,服务于员工,为员工创造良好的、愉快的工作氛围。公司坚持奖优罚劣原则,培养一线冠军团队,加大人才培养及储备力度,贯彻“年轻化、敢任用”的人才战略,坚持“能者上、庸者下”的用人导向,以事择人、人岗相适,打造“愿作为、能作为、善作为”的干部队伍;健全人才培养体系,全方位加快人才培养,加强人才梯队建设,不断夯实组织建设,激发组织的活力,为可持续发展打好基础,促进公司达成提质、增效的目标。

  2022年,公司计划开复工面积约425万平方米,其中,新开工约40万平方米,竣工约145万平方米;计划实现销售签约额约138亿元。

  根据公司发展规划和年度经营计划,2022年公司计划投资总额约102.3亿元,其中,土地储备支出约40亿元;已取得项目支出约62.3亿元。

  董事会提请股东大会授权董事会具体执行2022年度投资计划,并给予如下具体授权:

  1、在不超出年度投资计划总额的前提下,授权董事长根据具体情况适当调整各类投资额度。

  2、授权董事会视公司2022年度资金情况及项目拓展需要,在不超过年度投资计划20%的范围内增加总投资。

  注:公司上述经营计划并不构成对公司对投资者的业绩承诺,敬请广大投资者对此保持足够风险意识,并且理解经营计划与业绩承诺之间的差异。

  房地产行业是国民经济的重要行业,房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大。随着房地产市场快速增长,各地政府因城施策,出台了多项调控政策,加之房企融资的“三道红线”,各项监管政策的推行与深化对房地产企业在土地取得、项目开发、融资、销售等诸多方面产生了重大影响。

  公司持续密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化,针对不同区域的调控政策及时调整各项目的经营策略,优化产品结构,同时不断优化融资结构改善三条红线指标,努力降低政策类风险给公司带来的影响。

  房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中,项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节的变化,将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险,影响预期的销售和盈利。

  公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验,通过慎重的购地决策、精心的规划设计、准确的市场定位,开发出适合市场需要的项目;在项目开发过程中,充分发挥公司的专业能力,精心组织,缩短开发周期;尽力创造条件,快速销售,收回投资;同时公司将进一步完善项目管理体系,加大成本控制力度,通过科学严密的施工组织,进一步降低项目的成本。

  房地产开发企业众多,市场竞争激烈;同时房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点,这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化,或者公司的销售策略失误,可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。

  针对销售风险,公司在决策开发项目之前,都会针对每个具体项目认真研究市场及客户需求,进行项目设计规划,使项目推出时能够满足它所面对的目标市场需要;充分利用公司品牌影响力,采用多种营销手段,拓宽营销渠道;加强销售工作管理力度和深度,加快开发和销售,降低项目销售风险。

  房地产项目的开发周期长,资金需求量大,公司短期内支付地价使公司的项目资金占用期长,财务成本高,公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险。

  对此,公司将加强公司内部各项目资金统筹规划;公司内部实行全面预算管理,实现全员全过程对资金使用的有效控制;公司将继续利用公司品牌优势和良好信誉,努力拓展各种筹资渠道,多方式筹集资金,以提高公司抗风险能力。

  公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础,而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整,可能使本公司面临土地储备不足的局面,影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆迁安置成本越来越高,会提高公司待拆迁项目成本。

  对此,公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势,利用公司在房地产行业的品牌优势,通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等方式,拓宽增加土地储备的渠道和来源,以已进入的城市为主,逐步向其他有较大发展潜力的城市发展,有计划、有步骤地增加土地储备,保持公司土地存量足够公司三至五年开发所用,满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。

  本次新冠疫情的持续对房地产行业在土地获取、项目开复工、销售签约等方面均产生了不同程度的影响。公司在积极做好疫情防控的同时全力推进各地项目的开发建设进度,努力将疫情对公司产生的影响降至最低。

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